Když už se člověk rozhodne k takovému velkému kroku, jakým bezesporu je hypoteční úvěr, bere si jej především z toho důvodu, aby investoval větší peněžní sumu do nemovitosti, v níž chce se svou rodinou trvale žít. Člověk však bohužel nikdy předem nemůže tušit, do jakých situací se během svého života dostane. Velmi snadno pak může dojít k tomu, že se člověk ocitne ve finanční tísni a jejím jediným možným řešením je prodej příslušné nemovitosti. Majitel bytu se též může přestěhovat někam jinam. Mezi alternativy, jak se dá nemovitost se zástavou prodat, patří: 1) splacení hypotéky, 2) refinancování hypotéky, 3) prodej nemovitosti s hypotékou.
Předčasné splacení hypotéky
Nejpoužívanější metodou bývá jednorázové předčasné uhrazení hypotéky prodávajícího kupující osobou. Kupec může hypotéku prodejce zaplatit ze svých vlastních příjmů či z hypotečního úvěru, který si sjedná na své jméno. Jako první musí vlastník banku požádat o souhlas prodeje nemovitosti a též i o povolení o mimořádnou splátku úvěru. Nejvhodnější chvíle pro tento čin se naskytne po skončení fixace úrokové sazby. V tento moment lze hypotéku předčasně splatit, aniž byste byli povinni platit nějaké další zbytečné sankční poplatky. Hlavně nezapomeňte na to, že o všem musíte písemně informovat banku, a to zpravidla nejméně třicet dní před koncem fixačního období.
Během trvání fixace se prodej dané nemovitosti prodraží o poplatek za předčasné splacení hypotéky. Tento poplatek běžně činí jednotky procent z neuhrazené části hypotéky, což ve výsledku může značit i desítky tisíc korun v závislosti na výši nesplacené jistiny. Dalším relativně velikým usnadněním celého tohoto procesu je, když si kupující zařídí hypotéku u téže bankovní společnosti, u níž si ji sjednal také prodejce. V tomto případě by se tedy změnil pouze majitel nemovitosti a nemusela by se banka zabývat ještě zástavou. Pokud by ale kupující podepsal hypotéku u nějaké jiné banky, znamenalo by to dočasné dvojí zástavní právo na jednu a tu samou nemovitost. Bankovní instituce si totiž za takového stavu nechávají zástavní právo až do chvíle, kdy obdrží předčasnou splátku. Tu jim však banka kupce pošle až tehdy, kdy bude mít vyřízenou hypoteční smlouvu, která bude obsahovat i údaje o zastavení nemovitosti v její prospěch.
Refinancování hypotéky u nemovitosti
Když kupující z nějakého důvodu nechce nynější hypoteční úvěr zaplatit a převzít, existuje ještě možnost v podobě refinancování hypotéky. To je dobré ale pouze tehdy, kdy klient splácí za velmi nevýhodných podmínek, než jaké může v současnosti na trhu získat. Znovu jste nuceni zaplatit nějaké sankce za předčasně splacenou hypotéku a též počítejte s poplatky za sjednání nového úvěru.
Takový proces vypadá jako celkem peněžně náročnější a také se požaduje větší časová rezerva, protože jde o zdlouhavou záležitost. Kupec si v první řadě dle svého vlastního výběru zařídí hypotéku a zajistí ji pořizovanou nemovitostí. Poté se provede zástavní právo u banky, u níž si kupující hypotéku domluvil a podepsal, na katastr nemovitostí se zajde ihned poté. Banka kupce povolí čerpání hypotečního úvěru bance prodejce, ta převede peněžní prostředky, jimiž hypotéku umoří. Banka prodávajícího vystaví kvitanci, což znamená potvrzení o zániku pohledávky, která se vkládá na katastr, ten vyškrtne původní zástavní právo a zapíše to nové jako první v pořadí.
Jako pravděpodobně nejlehčí a nejlevnější řešení se jeví převzetí hypotéky. V ostatních případech je nutné, abyste dosáhli toho, že se nemovitosti podaří prodat až na úplném konci fixace úrokové sazby, poněvadž za jiné situace hrozí značné pokuty za předčasné splacení úvěru.
Prodej nemovitosti včetně hypotéky
Další možností představuje prodej nemovitosti včetně hypotéky. Kupec tímto převezme dosavadní hypoteční úvěr. K tomuhle může dojít jedině v momentě, kdy se všechny tři zainteresované strany domluví na tom, že kupující přebere současnou hypotéku za již určených podmínek, nebude se tedy měnit délka fixace, doba splatnosti, ani úroková sazba.
Výše zmíněnými třemi stranami se rozumí kupující, prodávající a bankovní instituce. Hlavní podmínku spatřujeme v dostačující bonitě kupujícího, který tak prochází týmž procesem jako každý nový žadatel, avšak nemusí platit žádný poplatek za podepsání hypotéky, ani odhad ceny nemovitosti. Z domluvené kupní ceny se poté odečítá aktuální výše hypotečního úvěru v případě prodávajícího. Zbytek kupní ceny uloží kupec nejlépe u notáře, či v bance. Pro prodejce se uvolní až poté, co proběhnou veškeré potřebné zápisy v katastru nemovitostí, to představuje klasický postup i u každé nové hypotéky. Za převod hypotéky na třetí osobu zpravidla banky požadují příslušný dopředu daný paušální poplatek, a to v řádu tisíců korun českých, což je stále daleko výhodnější, než akutnost předčasně splatit úvěr v průběhu fixačního období.
